Checklist completo antes de firmar un contrato de compraventa

Llega el dia de firmar. Has encontrado el piso, has negociado el precio, tienes la hipoteca preaprobada. Pero antes de sentarte en la notaría y estampar tu firma, hay una lista de cosas que deberías haber verificado. No por paranoia, sino por prudencia. Un olvido en este punto puede costarte miles de euros o años de problemas.

Este checklist recoge todo lo que debes comprobar antes de firmar un contrato de compraventa de un piso de segunda mano. Imprimelo, llevalo contigo y no dejes ningun punto sin marcar.

Bloque 1: documentación del vendedor

Antes de nada, asegurate de que el vendedor tiene toda la documentación en regla.

Identidad y titularidad

• DNI/NIE del vendedor: verificar que coincide con el titular registral. Si hay varios propietarios (proindiviso, herencia), todos deben firmar o tener un poder notarial vigente.
• Nota simple actualizada: pedida en los últimos 30 dias. Comprueba que no han aparecido nuevas cargas desde la última vez que la consultaste.
• Título de propiedad: la escritura pública por la que el vendedor adquirió el piso (compraventa anterior, herencia, donación). El notario la pedira, pero tu deberías haberla visto antes.

Situación fiscal del vendedor

• Estar al corriente con la comunidad: pide un certificado del administrador de fincas que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. Sin este certificado, tu como comprador puedes ser responsable de las deudas del anterior propietario (hasta la anualidad en curso y la anterior, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Último recibo de IBI pagado: comprueba que el vendedor ha pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso. Si no lo ha pagado, negocia quien lo asume (se puede prorratear por los meses de cada propietario).

Bloque 2: situación legal del inmueble

Registro de la Propiedad

• División horizontal: el piso tiene número de finca registral propio. Si no lo tiene, no podrás pedir hipoteca.
• Cargas y gravamenes: la nota simple no muestra hipotecas pendientes, embargos ni anotaciones de demanda. Si hay cargas, deben cancelarse antes o simultáneamente a la firma.
• Superficie registral: coincide razonablemente con la catastral y con la que te han vendido. Diferencias mayores al 10% son una señal de alarma.
• Descripción: la descripción registral es coherente con la realidad (tipo de vivienda, planta, distribución).

Catastro

• Referencia catastral: la tienes identificada y coincide con el piso que compras.
• Datos catastrales coherentes: año de construcción, superficie, uso (vivienda). Si el Catastro dice "local" y te venden una "vivienda", hay un problema de cambio de uso.
• Valor de referencia catastral: desde 2022, Hacienda usa el valor de referencia del Catastro como base para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, pagarás impuestos sobre el valor de referencia (el mayor de los dos).

Bloque 3: estado físico del edificio

ITE y estado del edificio

• ITE vigente: si el edificio tiene más de 45-50 años (según CCAA), debería tener la ITE pasada. Pide copia del certificado.
• Resultado de la ITE: favorable, con deficiencias o desfavorable. Si hay deficiencias, comprueba si se han reparado.
• Derramas pendientes: pregunta al administrador si hay derramas aprobadas, en ejecución o previstas. Las derramas aprobadas antes de la venta son responsabilidad del vendedor, pero las que se aprueben después serán tuyas.
• Obras en curso o previstas: la comunidad tiene previsto instalar ascensor, rehabilitar fachada, cambiar cubierta? Esto puede implicar derramas futuras significativas.

Estado de la vivienda

• Instalación eléctrica: tiene cuadro con magnetotérmicos y diferencial? Tiene toma de tierra?
• Fontanería: tipo de tuberias (cobre = bien, plomo o hierro galvanizado = problema). Presión del agua.
• Gas: revisión vigente (cada 5 años). Tipo de caldera y antigüedad.
• Humedades: comprobadas en visita (paredes, techos, baños, cocina). Especial atención a la planta baja (capilaridad) y último piso (filtraciones).
• Ventanas: doble acristalamiento o cristal simple? Carpinteria de aluminio con rotura de puente térmico, PVC o madera antigua?

Certificado energético

• Letra y consumo: que letra tiene? Que consumo estimado implica? Cuanto costaría mejorarla?
• Vigencia: el certificado tiene menos de 10 años?
• Registro: el certificado está registrado en el registro autonómico correspondiente?

Bloque 4: situación de la comunidad de propietarios

• Actas de las últimas 3 juntas: aquí aparecen las decisiones importantes: derramas, obras, conflictos, morosos.
• Presupuesto anual y cuota mensual: cuanto se paga de comunidad? Incluye algun servicio especial (portero, piscina, jardinero)?
• Fondo de reserva: la comunidad tiene un fondo de reserva suficiente? La ley exige un mínimo del 10% del presupuesto anual.
• Morosos: hay vecinos morosos? Una comunidad con alta morosidad puede tener problemas para afrontar reparaciones.
• Normas de la comunidad: permite alquiler turistico? Permite actividades profesionales? Permite mascotas? Algunas comunidades tienen restricciones que deberías conocer antes de comprar.

Bloque 5: aspectos económicos y fiscales

Impuestos de la compra

Gastos de la compra

Hipoteca

• Preaprobación: tienes la hipoteca preaprobada por el banco? La preaprobación no es vinculante, pero es un indicador fiable.
• Tasación: el banco ha tasado el piso? El valor de tasación es suficiente para la financiación qué necesitas?
• Condiciones: tipo de interés (fijo, variable, mixto), plazo, comisiones, productos vinculados.
• FEIN: el banco te ha entregado la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)? Tienes 10 dias para estudiarla antes de firmar la hipoteca.

Bloque 6: el contrato de arras

Si ya has firmado un contrato de arras (lo habitual antes de la escritura), verifica qué incluye:

• Identificación de las partes: nombre, DNI, domicilio.
• Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, número de finca registral.
• Precio y forma de pago: precio total, importe de las arras, forma de pago del resto.
• Plazo para la escritura: fecha límite para firmar ante notario.
• Clausula de penalización: que pasa si el comprador se echa atras (pierde las arras) o si lo hace el vendedor (devuelve el doble).
• Condiciones suspensivas: si la compra está condicionada a la obtención de hipoteca, debe constar expresamente. Si no, pierdes las arras si el banco te deniega la financiación.
• Cargas: el contrato debe indicar que el vendedor entregara el piso libre de cargas.

Bloque 7: el dia de la firma en notaría

Qué llevar

• DNI/NIE original.
• Contrato de arras firmado.
• Justificante de transferencia de las arras.
• Preaprobación de hipoteca (si compras con financiación).
• Certificado de estar al corriente con la comunidad.
• Último recibo de IBI.

Qué verificar en la escritura

• Precio: coincide con lo pactado.
• Descripción: la finca descrita coincide con el piso que compras.
• Cargas: la nota simple presentada por el notario no muestra nuevas cargas.
• Medios de pago: quedan reflejados todos los pagos (arras, cheque bancario, transferencia).
• Entrega de llaves: se entregan en el acto o en fecha posterior?

Después de firmar

• Liquidar ITP: tienes 30 dias desde la firma para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la hacienda autonómica.
• Inscribir en el Registro: la gestoría suele encargarse. Comprueba que se ha inscrito correctamente.
• Cambiar titularidad de suministros: luz, agua, gas, internet. Algunos requieren el boletin de instalación vigente para el cambio de titular.
• Comunicar al Catastro: si la gestoría no lo hace, comúnica el cambio de titularidad al Catastro (modelo 901N).

Conclusión: la lista que te protege

Comprar un piso no debería ser un acto de fe. Cada punto de este checklist existe porque alguien, en algun momento, se salto esa comprobación y pago las consecuencias. Imprime esta lista, usala y no firmes hasta que todos los puntos esten verificados.

En AnalizaTuPiso, nuestro informe automatiza muchas de estas comprobaciones: verificamos los datos del Catastro, la obligación de ITE, la zona de riesgo, el certificado energético, los precios reales de la zona y el estado del entorno. No sustituye la revisión legal del notario, pero te da una base sólida para tomar tu decisión con confianza.